|
Новосибирск имеет все возможности для динамичного развития комплексной застройки.
Председатель комитета по строительству и вопросам жилищно-коммунального комплекса Новосибирского областного Cовета Александр Савельев убежден, что Новосибирск имеет все возможности для динамичного развития комплексной застройки, а число компаний, участвующих в аукционах на земельные участки, проводимых мэрией, в ближайшие годы будет только расти. Компания «КПД-Газстрой», возглавляемая господином Савельевым, с прошлого года — один из активных участников этого рынка. Своим взглядом на проблему строительства микрорайонов АЛЕКСАНДР САВЕЛЬЕВ поделился с корреспондентом «КС» МИХАИЛОМ КИЧАНОВЫМ. — Александр Владимирович, каковы преимущества комплексной застройки по сравнению с точечной? — Они очевидны и для застройщиков, и для тех, кому предстоит жить в новых микрорайонах. Судите сами, при точечной застройке неизбежно идет привязка к существующим коммуникациям. В центре города, где такое строительство наиболее популярно, сети, как правило, уже порядком изношены и нагружены: они просто не предусматривают подключения новых потребителей. В результате только что построенный дом может испытывать перебои с водо-, электроснабжением и канализацией. Кроме того, мы не раз были свидетелями конфликтов, спровоцированных точечной застройкой: где-то пострадали детская площадка, спортивный городок, где-то жильцы недовольны, что вместо зеленого островка появился двор-колодец… Комплексная застройка все эти вопросы снимает. Единожды потратив деньги на выполнение технических условий, застройщик спокойно занимается строительством без каких-либо дополнительных обременений. Комплексная застройка ведет не к перегрузке инженерных сетей, а к их развитию. Кроме того, при строительстве нового микрорайона больше возможностей для формирования не только инженерной, но и социальной инфраструктуры. Школы, больницы, детские сады, парковки — все это необходимо для комфортного проживания будущих жильцов. — А насколько велики затраты на проведение коммуникаций? — В себестоимости жилья они обычно составляют от 10% до 30%. Но обеспечив техническими условиями площадку под комплексное строительство, можно построить микрорайон на 150–200 тыс. кв. м, тогда как при точечной застройке затраты на коммуникации часто не меньше. Но сети-то не развиваются, а лишь нагружаются. — Как оцениваете возможности Новосибирска по комплексному освоению площадок? — На мой взгляд, время точечной застройки в Новосибирске, впрочем, как и во многих других крупных городах страны, завершается. Возможности для развития комплексного освоения строительных площадок в нашем городе очень велики. Весьма интересны для масштабного жилищного строительства окраинные районы города. И ряд новосибирских застройщиков уже активно реализует такие проекты, в том числе и наша компания. Едва ли не единственным тормозом на этом пути может быть только низкий платежеспособный спрос на строящееся жилье. Это сегодня главная проблема. — Сейчас застройщик, решившись на комплексное строительство, предпочитает осваивать свободные земельные участки, тогда как в городе очень много частного сектора. Когда, на ваш взгляд, строители перестанут бояться вопроса расселения? — Дело не в боязни строителей. С освоением площадок, которые заняты частным сектором, существует много проблем в законодательной, юридической, нормативной плоскостях. Если с ветхим и аварийным жильем ситуация понятна — есть законодательные акты на федеральном, региональном, муниципальном уровнях, то с расселением частного сектора, который занимает едва ли не 40% территории Новосибирска, вопрос остается открытым. Нет нормативно-правовой базы, которая позволяла бы решать вопрос расселения оперативно. Это проблема, которая сдерживает освоение комплексных площадок, а в конечном итоге — и развитие города. Остро чувствует эту проблему и наша компания. Проблема расселения частного сектора сегодня одна из самых актуальных и в работе нашего комитета в областном Совете. Мы ищем механизмы решения этого вопроса. И бизнес, и власть заинтересованы в том, чтобы комплексное строительство развивалось как можно динамичнее. Изучаем опыт других регионов, например, Сочи, где сейчас этот вопрос активно решается в связи с подготовкой к зимним Олимпийским играм 2014 года. Уверен, решение в скором времени будет найдено. Пока же в Новосибирске эта проблема решается только путем переговоров застройщика и владельца частного дома. Четкой нормативно-правовой базы просто нет. — Сколько потребуется времени для законодательного решения вопроса по расселению жильцов из домов частного сектора? — Я думаю, реально — около двух лет. За это время мы данную проблему решим. Сможем быстрее — тем лучше. — Но все-таки строители пока еще проявляют слабый интерес к крупным площадкам, которые мэрия выставляет на аукционы. С чем это связано? — Это можно объяснить только возможностями, мощностью строительных компаний. Мелким фирмам просто не под силу взяться за комплексную застройку. К сожалению, в Новосибирске нет очень крупных строительных организаций. За последние 10 лет ни одна из них не сдала в год более 100 тыс. кв. м жилья. Максимум — около 80 тыс. В то время как у соседей такие очень крупные компании есть, например, Томская домостроительная компания в Томске или «Монолитхолдинг« в Красноярске. Отсюда и низкая конкуренция за участки под комплексную застройку на новосибирских конкурсах. Но думаю, это временное явление — рано или поздно крупные игроки появятся. Рынок просто обречен на укрупнение и консолидацию строительных активов. — Вы упомянули про то, что »КПД-Газстрой« также реализует проект по комплексной застройке микрорайона. Как давно вы занялись строительством? — Жилой микрорайон Чистая Слобода — это вообще наш первый строительный опыт. Площадку мы начали осваивать в июле прошлого года, а до этого занимались только производством строительных материалов и конструкций. — Сложно было выйти на этот рынок? — Нет, поскольку в нашем распоряжении есть собственная производственная база — завод ЖБИ-3, который специализируется на производстве элементов крупнопанельного домостроения. Кроме того, мы хотели и были готовы заняться строительством. Создали собственное строительно-монтажное управление, подобрали необходимых для этих работ специалистов. Сегодня в состав нашей группы компаний входит предприятие «КПД-Газстрой-монтаж», которое и ведет строительство. На выполнение других строительных работ мы привлекаем подрядные организации. — Насколько наличие собственной производственной базы позволяет вам снижать себестоимость квадратного метра? — Безусловно, собственное производство — это огромный плюс. У нас появляется возможность регулировать издержки производства. Мы минимизируем затраты во взаимоотношениях завод-стройка, а значит, удешевляем себестоимость квадратного метра жилья. Если бы мы покупали конструкции на внешнем рынке, цена квадратного метра в домах нашего микрорайона была бы на 10–15% выше. — А как с кадрами? Нет ли дефицита квалифицированных специалистов, ведь в городе комплексное строительство достаточно долгое время не велось? — Действительно, дефицит высококвалифицированных специалистов есть, его остро испытывают в нашей отрасли все предприятия. Да и проектных институтов, способных осуществлять работы, связанные с комплексной застройкой, в Новосибирске немного. Недостаток квалифицированных специалистов, текучка кадров — это острые, тяжелые проблемы нашей отрасли. — Расскажите подробнее о микрорайоне, который вы строите. — Микрорайон Чистая Слобода разместится на земельном участке площадью 15 га. Здесь будут построены комплекс жилых домов на 2227 квартир (140 тыс. кв. м жилья), школа, детский сад, поликлиника, детские клубы, торговые комплексы, подземные парковки. То есть вся необходимая социальная инфраструктура. В ближайшие два года мы планируем сдать порядка 90 тыс. кв. м жилья. Сейчас началась продажа квартир в первых двух домах микрорайона, которые мы сдадим в конце 2008-го — начале 2009 года. — Вы сами решаете, сколько и каких социальных объектов будет построено в микрорайоне? — Нет, это, конечно же, согласуется с муниципалитетом. Нужно ведь учитывать, есть ли еще школы, детские сады, поликлиники в шаговой доступности от места будущего микрорайона, как они наполнены, будут ли востребованы новые социальные объекты. Если в отношении детских садиков ситуация понятна (мест в этих учреждениях сегодня пока остро не хватает), то со школами картина иная (мало какая школа в Новосибирске заполнена на 100%). Но, по расчетам, в микрорайоне Чистая Слобода школа объективно необходима. Мы договорились с мэром города Владимиром Городецким, что берем на себя все затраты, связанные со сносом частного сектора, в свою очередь мэрия берет на себя 100%-ное финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры. Определенных договоренностей мы достигли и с локальными монополистами по компенсации затрат на проведение инженерных коммуникаций. — Еще какие-то площадки собираетесь осваивать в ближайшее время? — Да, мы намерены и дальше работать как застройщики. Если уж пришли на этот рынок, то хотим, чтобы это было всерьез и надолго. Будем участвовать в конкурсе на земельный участок недалеко от нашего сегодняшнего строительства. Его площадь — около 20 га. Нам уже не придется тратить большие средства на объекты инженерной инфраструктуры, достаточно просто удлинить уже построенные сети до этого участка. Площадка, на наш взгляд, перспективная, хотим ее развивать.
| 
